Mit dem Rückgang der Eigenheimwerte in den letzten Jahren sehen sich einige Hausbesitzer, die auf dem aktuellen Markt verkaufen müssen, in der Falle, da sie mehr Schulden haben, als ihr Eigenheim wert ist. In dieser Situation kann der Leerverkauf zu einer praktikablen Option werden.
Was ist ein Leerverkauf:
Ein Leerverkauf ist einfach ein Verkauf, bei dem der Erlös nicht ausreicht, um alle ausstehenden Verpflichtungen im Zusammenhang mit dem Verkauf des Hauses zu decken, einschließlich der Hypothek oder Hypotheken, unbezahlten Grundsteuern, Anwaltsgebühren, Titelkosten, Provisionen usw. Dieser Mangel würde verlangen, dass der Verkäufer Geld zum Abschluss bringt oder mit seinem Kreditgeber eine „shorted“ Auszahlung aushandelt. Der Kreditgeber ist nicht verpflichtet, dem zuzustimmen, aber viele werden es tun. In den meisten Fällen wird ein Leerverkauf von Verkäufern versucht, die mit einer Zwangsvollstreckung konfrontiert sind oder in Rückstand geraten sind und nicht mehr in der Lage sind, ihre Zahlungen zu leisten.
Der Prozess:
Es gibt viele Missverständnisse über den Leerverkaufsprozess und die Rolle des Kreditgebers darin, selbst bei einigen Realtor®s. Die Rolle des Kreditgebers des Verkäufers ist nichts anderes als die eines Notfalls. Dies kann je nach Bundesland variieren, je nachdem, ob es sich um einen Titeltheorie-Staat oder einen Pfandrecht-Staat handelt. Diese Informationen gelten für Illinois, einem Staat mit Pfandrecht (der Eigentümer besitzt das Eigentum und der Kreditgeber ein Pfandrecht an der Immobilie).
Der Verkäufer ist Eigentümer der Immobilie und letztendlich derjenige, der mit Hilfe seines Maklers nach Eingang eines Angebots ein Gegenangebot annimmt, ablehnt oder vorschlägt. Wenn das Angebot vom Verkäufer angenommen wird, erfolgt dies unter der Bedingung, dass der Kreditgeber zustimmt, den Nettoverkaufserlös als vollständige Begleichung der geschuldeten Beträge anzunehmen. Ich habe mehr als einmal erlebt, dass ein Makler, der für einen Käufer arbeitet, gefragt hat, wann sein Angebot bei der Bank eingereicht wird, noch bevor der Verkäufer zugestimmt hat, es anzunehmen. Es kann zur Verwirrung beitragen, wenn mehrere Angebote eingehen. Einige denken, dass alle Angebote dem Kreditgeber vorgelegt werden müssen. Dies ist nicht genau. Alle Angebote müssen dem Verkäufer vorgelegt werden, nicht dem Kreditgeber. Das Ziel des Listing Agent sollte es sein, das bestmögliche Angebot zu erhalten und damit der Transaktion die bestmögliche Chance auf einen tatsächlichen Abschluss zu geben.
Wie stehen die Chancen auf einen erfolgreichen Abschluss?
Sie sind tatsächlich besser als früher. Heutzutage ist es für Banken sinnvoll, ernsthaft darüber nachzudenken, einen Leerverkauf zu akzeptieren, da sie in vielen Fällen insgesamt mehr Geld verdienen, als den gesamten Zwangsvollstreckungsprozess durchlaufen, das Haus zurücknehmen und als REO (Real Estate Owned) vermarkten. Illinois ist ein gerichtlicher Zwangsvollstreckungsstaat. Einige Staaten sind außergerichtlich. Gerichtliche Zwangsvollstreckungen nehmen viel mehr Zeit in Anspruch. In Illinois kann der Prozess ein Jahr oder länger dauern. Es gibt einige Staaten, die mehr als 3 Jahre brauchen. Wenn Sie bedenken, dass die Bank in den meisten Fällen nichts erhält, während sich der Prozess hinzieht, sehen Sie ihre Motivation, andere Optionen in Betracht zu ziehen. Hinzu kommen die Verschlechterung der Immobilie in dieser Zeit und die zusätzlichen Transportkosten, und der Nutzen für die Bank wird noch deutlicher. Die Bank sucht in dieser Situation, ähnlich wie der Hausbesitzer, nach dem besten Weg, um ihre Verluste zu begrenzen.
Die Vorteile eines Leerverkaufs:
Kreditgeber gestatten dem Verkäufer im Allgemeinen nicht, einen Teil des Verkaufserlöses zu erhalten. Dies ist fair, wenn man bedenkt, dass die gesamte Grundlage des Leerverkaufs darin besteht, mit dem Kreditgeber zu verhandeln, um ihn dazu zu bringen, weniger zu nehmen, als ihm zusteht. Die einzige Ausnahme, die ich gesehen habe, war vor Jahren, als wir aufgrund eines Fehlers um $ 0,06 aus dem Gleichgewicht waren. Die Titelfirma stellte dem Verkäufer tatsächlich einen Scheck über sechs Cent aus! Als Verkäufer in dieser Situation muss man bedenken, dass, wenn der Kreditgeber dem Leerverkauf zustimmt, er dem Verkäufer erlaubt, eine Zwangsvollstreckung in seiner Akte zu vermeiden, die ihn viele Jahre lang verfolgt. Darüber hinaus lassen die meisten Leerverkäufe den Verkäufer auch unter den Schulden, ohne wegen eines Mangels gejagt zu werden. Diese beiden Dinge sollten die Motivation sein, die Sie brauchen. Es gibt keine Erfolgsgarantien, aber es lohnt sich auf jeden Fall.
Wen sollten Sie anrufen?
Diese Transaktionen sind nichts für Anfänger. Es gibt keinen Ersatz für Erfahrung, wenn es darum geht, durch diesen Prozess zu navigieren. Ein erfahrener Makler und Anwalt sind entscheidend. In dieser Situation ist es sinnvoll, viele Fragen zu stellen. Es gibt spezielle Kurse für Leerverkäufe/Abschottung für Agenten. Einige sind sehr lohnenswert, aber diese Kurse allein machen den Agenten nicht unbedingt zum Experten. Ein Agent, der von einem Verkäufer empfohlen wurde, der diesen Prozess durchlaufen hat, ist definitiv jemand, mit dem es sich lohnt, zu sprechen.
Was wird es kosten?
In den meisten Fällen kostet es Sie nichts, es sei denn, der Makler erhebt eine Vorabgebühr für die Auflistung des Hauses. Alle Agenten handeln ihre eigenen Gebühren aus. Es sollte Sie nichts kosten, mit einem Agenten zu sprechen und Informationen zu erhalten. Alle Provisionen und andere Abschlusskosten, die ein Verkäufer normalerweise zahlen würde, werden berücksichtigt, und wenn der Kreditgeber dem Leerverkauf zustimmt, stimmt er dem Nettoverkaufsbetrag zu, so dass im Wesentlichen der Kreditgeber Ihre Abschlusskosten zahlt. Für jemanden, der mit einer Zwangsvollstreckung konfrontiert ist, kann ein Leerverkauf eine ausgezeichnete Lösung sein.
